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Les lois & règlementations
         La Promesse de vente

 


La promesse de vente constitue un lien - écrit et juridique - entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Elle obéit à une double contrainte :

Rigide, de sorte qu'aucune des parties ne puisse se désengager sans motif valable ;
Souple, pour que chacune des parties retrouve sa liberté au cas où une des conditions suspensives ne se réaliserait pas.

Il existe deux types de promesse de vente, chacune engageant différemment le vendeur et l'acheteur :

- Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente ou encore promesse bilatérale de vente) ;
- L'option ou promesse unilatérale de vente.

L'option ou promesse unilatérale de vente.
L'option n'engage que le vendeur (code de la Consommation, art. L.312-16) et court sur une durée déterminée et limitée : Elle doit laisser le temps au vendeur de rechercher un emprunt et lui offrir l'opportunité de lever les conditions suspensives. En outre, cette durée ne doit pas engager le vendeur trop longtemps.
De fait, ce dernier se voit lié pendant toute la durée de l'option et ne peut, en théorie, se dédire.
Parallèlement, il est prévu le versement d'une indemnité d'immobilisation (10 % du prix du bien, en général) par l'acheteur

La promesse unilatérale de vente revêt la forme d'un acte authentique chez un notaire ou d'un acte sous seing privé. Dans ce cas de figure, elle doit être enregistrée à la recette des Impôts dans les dix jours qui suivent la signature (les frais d'enregistrement correspondent à un droit fixe de 75 €).

En cas de prolongement de la durée de l'option, cette formalité n'a pas à être enregistrée.
En revanche, si la cession d'une promesse unilatérale de vente avant son échéance est possible, cette opération doit prendre la forme d'un acte authentique ou, encore, d'un acte sous seing privé.

Le compromis de vente.
Par le compromis de vente, le vendeur s'engage à vendre/l'acquéreur s'engage à acheter un bien déterminé à un prix déterminé.
Il peut revêtir la forme d'un acte authentique signé chez le notaire ou plus simplement constituer un acte sous-seing privé (dans ce cas de figure, chaque partie dispose d'un exemplaire de l'acte).
Si son enregistrement n'est pas obligatoire, il s'agit d'un contrat ferme qui peut cependant renfermer des clauses suspensives.

Doivent figurer dans le compromis toutes les clauses qui seront inscrites dans le futur acte de vente. Mentionnons entre autres :
    - L'état civil complet du vendeur et de l'acheteur ;
    - L'identification précise du bien à acquérir et de ses éventuelles annexes (cave garage, atelier…) ;
    - L'origine de propriété ;
    - Les charges éventuelles supportées par l'immeuble ;
    - Le délai établit pour la signature du contrat de vente chez le notaire ;
    - Les conditions de rémunération de l'agent immobilier si la vente se réalise par son biais ;
    - Le prix total du bien vendu ainsi que les modalités de paiement ;

    - La superficie de la partie privative s'il s'agit d'un lot en copropriété (cette information est imposée par la loi Carrez du 18 décembre 1996) ;
    - Des informations relatives à l'état parasitaire (termites), à l'état de risque d'accessibilité au plomb, à l'amiante, à la pollution des sols.
Ainsi, devant la complexité croissante de la rédaction de la promesse de vente, il convient de confier cette opération au notaire qui sera en charge, par la suite, de préparer l'acte authentique.

Clause suspensive en cas de paiement à l'aide de prêts.
Dans le cadre d'un règlement effectué au moyen d'un prêt, une condition suspensive valable au moins un mois doit figurer dans le compromis.
Cette clause établit que, au cas où le prêt ne serait pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu.
Dans ce contexte, les sommes versées au moment de la signature du compromis doivent être intégralement restituées à l'acheteur. Cela sans retenue ni indemnité, sauf si :
    - Le compromis comporte une clause relative à un délai précis octroyé à l'acheteur pour trouver un prêt et que ce délai n'a pas été respecté ;
    - Les efforts de l'acquéreur pour trouver un financement ne sont pas probants ;
    - Pour se délier de la promesse de vente, l'acheteur conduit la banque à refuser le prêt après lui avoir fournit de fausses informations ;
    - Le montant du prêt demandé est supérieur à celui indiqué dans le compromis ;
    - L'acquéreur, faisant valoir qu'il n'a pas obtenu de prêt, ne peut démontrer qu'il a bien sollicité un emprunt conforme aux critères définis dans la promesse de vente ;
    - L'acheteur refuse l'offre de prêt qui correspond " aux caractéristiques de financement de l'opération stipulées par l'emprunteur ", offre qui lui est faite par un organisme de crédit.
Dans de telles circonstances, l'acquéreur est considéré comme seul responsable de la dénonciation du contrat et, à ce titre, doit renoncer à l'acompte versé au vendeur.
Cependant, au cas où la banque refuserait le prêt, et s'il n'est pas fait mention d'obligation dans la promesse de vente, l'acheteur n'est pas tenu de solliciter d'autres établissements.

D'autres clauses suspensives peuvent figurer dans le compromis de vente, à l'image de la vente préalable par l'acheteur d'un bien immobilier lui appartenant : le compromis est nul si cette vente ne se réalise pas à l'expiration du compromis.

Si le compromis de vente est annulé pour cause de non-obtention de prêt, l'acompte versé au vendeur est productif d'intérêts - au taux légal majoré de moitié - à partir du quinzième jour qui suit la demande de remboursement de l'acquéreur. (le taux légal d'intérêts pour 2003 se situe à 3.29 %)

Les sommes versées au vendeur
En général, l'acquéreur verse un acompte (maximum 10 % du prix de vente) au moment de la signature de la promesse de vente. Le compromis peut aussi, autre cas de figure, prévoir le versement d'arrhes valant dédit réciproque.

Si un acompte a été versé, les conditions suspensives étant levées, le Code civil fait valoir que l'engagement du vendeur et l'acheteur sont irrévocables.
Si l'une des deux parties ne tient pas son engagement, la vente peut être imposée par voie de justice. Quand bien même un accord amiable surviendrait, la partie défaillante est tenue de s'acquitter d'un dédommagement.

Dans le cadre d'un versement d'arrhes valant dédit réciproque, le Code civil établit que le vendeur peut renoncer à la vente en remboursant à l'acheteur le double des arrhes versées. De son côté, l'acheteur peut renoncer à l'acquisition et perdra ainsi ses arrhes.

Note :

Depuis peu, le dépôt de garantie peut être rémunéré.
Pour ce faire, l'acheteur doit déposer la somme correspondant au dépôt de garantie chez Cortal (Compte Optimal Immobilier) : après avoir investi cette somme dans des parts de SICAV, Cortal délivre une caution bancaire qui est ensuite adressée au notaire. Ce procédé fournit les mêmes garanties qu'un chèque déposé sur le compte du notaire. Préalablement à la signature de la vente, Cortal expédie les fonds au notaire sur simple demande de sa part.

 

 

     
 
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